La provincia de Madrid se ha consolidado como el principal motor del mercado de habitaciones en alquiler de España. Según el estudio anual de pisos.com, elaborado a partir de los datos de pisocompartido.com, la provincia madrileña concentra el 26,35% de toda la oferta nacional de habitaciones, frente al 19,26% que representaba en 2025. Este avance sitúa a Madrid muy por delante de Barcelona (16%) y Valencia (10,90%), que junto a la capital suman el 53,25% del total, cuando un año antes apenas alcanzaban el 45,37%.
El crecimiento es aún más acusado si se analiza exclusivamente la ciudad de Madrid. La capital concentra el 22,59% de los anuncios de habitación en alquiler de España, frente al 15,36% del año anterior. Junto a Barcelona (14,28%), Valencia (8,58%), Granada (3,64%) y Sevilla (2,89%), las cinco primeras capitales acaparan el 51,99% de la oferta, un porcentaje que hace un año se quedaba en el 38,97%. En solo un ejercicio, el mercado de habitaciones se ha vuelto sensiblemente más madrileño.
El número de habitaciones anunciadas también ha experimentado un fuerte incremento. Entre 2025 y 2026, la oferta ha crecido un 31,63% en la provincia de Madrid y un 41,88% en la capital, lo que refleja un aumento significativo del alojamiento compartido tanto en la ciudad como en su entorno metropolitano.
Un parque que se trocea en más contratos
El portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, advierte de que este aumento de la oferta no debe interpretarse como una mejora de la disponibilidad de vivienda. “Madrid no ha creado vivienda nueva para compartir, sino que ha troceado la que ya tenía”, afirma Font. El experto insiste en que “que haya más anuncios no significa que haya más metros cuadrados disponibles para vivir. Significa que el mismo parque se está repartiendo entre más contratos y más inquilinos, que es exactamente lo contrario de lo que necesita la ciudad”.
Esta dinámica se enmarca en un contexto de endurecimiento normativo del alquiler turístico en la capital. El Plan RESIDE, en vigor desde agosto de 2025, impide las licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico y, fuera de él, solo las autoriza cuando el inmueble cuenta con acceso independiente desde la calle y se sitúa en planta baja o primera. A ello se suman la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el respaldo de tres quintas partes de la comunidad para nuevas actividades de alquiler turístico, y el Registro Único de Alquileres de Corta Duración.
Font considera que la coincidencia temporal invita a una hipótesis razonable, aunque pide prudencia. “Sería precipitado atribuir todo el crecimiento a la normativa, porque aquí también empujan la matrícula universitaria, la llegada de trabajadores desplazados y una demanda que no ha dejado de crecer. Dicho esto, cuando se cierra una puerta de rentabilidad, el capital busca la siguiente en lugar de retirarse”. Añade que “el propietario que tenía dos o tres pisos operando por noches no los ha vendido ni los ha devuelto al alquiler tradicional de larga duración. Muchos han descubierto que alquilar por habitaciones mantiene una parte del margen, reparte el riesgo de impago entre varios inquilinos y se mueve en un terreno mucho menos regulado”.
El salón convertido en dormitorio
El segundo fenómeno que explica el aumento de anuncios es la conversión de espacios comunes en dormitorios. La práctica de habilitar el salón como una habitación más permite sumar una renta adicional sin obra relevante y está detrás de buena parte del crecimiento del inventario en las grandes capitales.
Los datos nacionales del informe apuntan en esa dirección. A escala estatal, las habitaciones amuebladas han pasado del 83,32% al 73,10% de la oferta, las exteriores del 35,72% al 30,45%, las suites del 7,43% al 4,35% y las viviendas con calefacción del 53,73% al 41,63%. Entra producto nuevo en el mercado, pero lo hace con peores condiciones.
“Cuando el volumen de oferta sube y, a la vez, caen el mobiliario, la calefacción y las habitaciones exteriores, lo que evidencia es que el metro cuadrado que se alquila hoy es peor que el de hace un año”, valora Font. “El salón reconvertido es la fórmula más rentable y la menos deseable. Se pierde el único espacio común de la casa, se tensiona la convivencia y se normaliza que un piso de tres dormitorios aloje a cinco personas. Es una respuesta del mercado a una escasez real, pero no es una solución a esa escasez”.
Tercera capital más cara para compartir piso
En términos de precio, Madrid se sitúa como la tercera capital más cara de España para compartir piso, con 636,10 euros al mes, solo por detrás de Palma (686,33 euros) y Barcelona (647 euros), y por delante de Girona (490,31 euros) y Valencia (458,88 euros). La cifra madrileña supera en casi un 28% la renta media nacional, que este año se ha situado en 498,20 euros mensuales tras subir un 4,67% y acumular un alza del 77,83% en la última década.
La presión también se explica por el lado de la demanda. La provincia de Madrid lidera el ranking de inquilinos que buscan habitación con el 22,62%, por delante de Barcelona (22,22%), Sevilla (6,95%), Valencia (5,24%) y Málaga (4,56%). En el detalle por ciudades, la capital reúne el 18,84% de los demandantes, seguida de Barcelona (17,63%) y Sevilla (6,40%).
El contraste entre ambos indicadores es uno de los matices más llamativos del informe. La ciudad de Madrid pesa más en la oferta (22,59%) que en la demanda (18,84%), mientras que en Barcelona ocurre justo lo contrario (14,28% frente a 17,63%). “Ese desajuste no debe leerse como un alivio para el inquilino madrileño”, advierte Font. “Hablamos de porcentajes sobre universos distintos y, sobre todo, de volúmenes enormes en los dos lados de la balanza. Lo que sí sugiere es que la capital está absorbiendo producto a una velocidad superior a la del resto del país, y que ese producto se está colocando igualmente”.
Un mercado menos doméstico y más inversor
El informe deja un último apunte de contexto que ayuda a interpretar el perfil de quien publica los anuncios. A nivel nacional, el 74,06% de la oferta ya no especifica preferencia de género, frente al 65,83% del año pasado; los pisos reservados solo a chicas bajan del 8,54% al 4,35%; los que aceptan parejas caen del 8,89% al 4,87%; y las viviendas que se anuncian expresamente para no fumadores descienden del 20,79% al 11,96%.
“Cuando desaparecen las condiciones personales de los anuncios, casi siempre es porque quien alquila ya no vive allí”, concluye Font. “El piso compartido nació como un acuerdo entre iguales que elegían con quién convivir. Lo que estamos viendo, sobre todo en Madrid, es su conversión en un producto de inversión gestionado a distancia, con rotación alta y criterios de rentabilidad por cama. Ese cambio de naturaleza es, probablemente, el dato más relevante de este informe, aunque no venga expresado en euros”.
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