El mercado hipotecario español entra en una nueva fase. Tras un primer semestre marcado por una intensa actividad y unas condiciones de financiación especialmente competitivas, la subida del Euríbor comienza a reducir la capacidad de compra de las familias y las obliga a reorientar su búsqueda hacia viviendas de menor precio. Así lo reflejan los resultados del tercer trimestre de 2026 del Centro de Estudios de Trioteca (CET), elaborados a partir de los datos reales de las hipotecas digitales gestionadas por la compañía.
El informe sitúa el valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca en 268.333 euros, frente a los 294.667 euros del segundo trimestre. La caída es de 26.334 euros, equivalente a un descenso trimestral próximo al 9%. La evolución mensual acentúa todavía más esta tendencia. Tras alcanzar los 300.000 euros en julio, el valor medio de la vivienda financiada descendió hasta los 257.000 euros en agosto y volvió a caer hasta los 248.000 euros en septiembre. En dos meses, el importe de los inmuebles sobre los que se solicitó financiación se redujo en 52.000 euros.
Al mismo tiempo, el importe medio de las hipotecas solicitadas aumentó ligeramente en el conjunto del trimestre, desde los 204.667 euros del segundo trimestre hasta los 207.667 euros entre julio y septiembre. En septiembre se situó en 208.000 euros, ligeramente por debajo de los 210.000 euros de agosto.
El Euríbor confirma el cambio de ciclo
El ajuste del presupuesto de compra coincide con una nueva subida del Euríbor. El índice cerró el trimestre en el 3,247%, después del 2,855% de julio y el 2,953% de agosto. Una tendencia ascendente durante todo el tercer trimestre que terminó septiembre en su nivel más elevado de los últimos doce meses.
Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, la combinación entre la caída del valor de la vivienda financiada, el mantenimiento del importe solicitado y el repunte de los tipos muestra cómo el encarecimiento de la financiación empieza a modificar las decisiones de compra. “El gran problema de la vivienda ya no es únicamente conseguir financiación, sino conseguir que esa financiación siga siendo asumible. Cuando suben los tipos, la cuota mensual admite un capital menor y las familias tienen que revisar el precio de la vivienda que pueden comprar. Los datos muestran que la demanda sigue ahí, pero ahora busca inmuebles más ajustados a una capacidad de endeudamiento que se ha reducido”, explica.
El CEO y cofundador de Trioteca descarta un frenazo brusco, pero anticipa una normalización de la actividad y una mayor selección de las operaciones por parte de las entidades: “Habrá menos alegría en la concesión, los bancos serán más selectivos y las familias tendrán que comparar mucho mejor antes de firmar”.
Las hipotecas fijas se encarecen, pero concentran más del 90%
El cambio de escenario también se refleja en los tipos de interés formalizados. El tipo fijo medio firmado a través de Trioteca se situó en el 2,46% TIN durante el tercer trimestre, frente al 2,30% del trimestre anterior, el 2,28% del primero y el 2,22% registrado en el tercer trimestre de 2025. En el caso de las hipotecas mixtas, el tipo medio del periodo fijo aumentó desde el 1,86% del segundo trimestre hasta el 2,08% en el tercero, mientras que el diferencial del tramo variable se situó en Euríbor más 0,67%.
A pesar del encarecimiento, el tipo fijo continúa siendo la modalidad dominante. El 90,54% de las hipotecas formalizadas fueron a tipo fijo, frente al 9,46% de las mixtas. En septiembre, el peso del tipo fijo aumentó todavía más, hasta alcanzar el 92,70% de todas las operaciones, mientras las variables continuaron sin presencia entre las formalizaciones analizadas. “El comprador no está respondiendo al aumento del Euríbor asumiendo más riesgo, sino buscando seguridad. Más de nueve de cada diez hipotecas se firman a tipo fijo porque las familias quieren saber cuánto van a pagar durante toda la vida del préstamo. En un entorno de tipos al alza, esa previsibilidad vuelve a tener un valor enorme”, sostiene Garriga.
La segunda mano concentra el 96,15% de las operaciones
La escasez de obra nueva continúa condicionando la composición del mercado. Durante el tercer trimestre, el 96,15% de las viviendas adquiridas fueron de segunda mano, mientras que la obra nueva representó únicamente el 3,85%. Aunque esta última aumentó ligeramente su peso respecto al 3,45% del segundo trimestre, siguió teniendo una presencia muy reducida.
El perfil de quienes acceden a financiación se mantiene estable. En septiembre, la edad media general de las personas hipotecadas se situó en 39 años. Quienes solicitaron una nueva hipoteca tenían una media de 39 años y quienes llegaron a formalizarla, de 38 años.
Las elecciones influirán en la decisión de compra
En este contexto, Ricard Garriga considera que la convocatoria electoral del próximo 29 de noviembre puede influir en la confianza y en el momento elegido por algunas familias para comprar, pero recuerda que unas elecciones no implican por sí solas una reducción del coste de la financiación, cuya evolución seguirá condicionada principalmente por los tipos de interés y el Euríbor. “Las elecciones pueden influir en la decisión de comprar, pero no implican por sí solas una bajada del coste de las hipotecas. Es probable que algunas familias esperen a conocer el nuevo escenario político antes de tomar una decisión, pero quienes necesiten financiación tendrán que seguir prestando atención a la evolución del Euríbor y a las condiciones que ofrezcan los bancos”, añade.
Al mismo tiempo, Garriga apunta a medidas como los Préstecs Emancipació del ICF o la Línea TU CASA pueden facilitar el acceso a quienes pueden asumir una cuota, pero no han conseguido reunir el ahorro previo, aunque “su alcance será limitado mientras no aumente estructuralmente la oferta de vivienda”.
Caída de las transacciones del 8% e incremento de los precios de un 5%
Por su parte, Gonzalo Bernardos, advisor de Trioteca y profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, considera que el mercado residencial español se encamina hacia un enfriamiento progresivo, aunque descarta una paralización de la actividad. “Durante los próximos quince meses, el mercado residencial se enfriará, pero descarto que llegue a congelarse. Ese enfriamiento sería una magnífica noticia para los profesionales del sector, pues prolongaría el actual boom inmobiliario”, afirma.
El economista subraya, sin embargo, que el mercado actual presenta diferencias sustanciales respecto al que precedió a la crisis inmobiliaria. En 2006, bancos y cajas prestaron 170.298 millones de euros a los hogares para comprar vivienda. En 2025, el crédito concedido ascendió a 82.749 millones, a pesar de haber aumentado un 21,8% interanual. Además, entre ambos ejercicios se produjo una inflación acumulada del 46,8%. Su previsión es que “tanto en el actual como en el siguiente ejercicio, las transacciones disminuirán alrededor del 8% y que, a finales de este último, el precio de la vivienda subirá menos de un 5%. En los próximos años, la prioridad es evitar que el boom se convierta en burbuja”.
El informe completo del Centro de Estudios de Trioteca correspondiente al tercer trimestre de 2026 está disponible para su descarga.
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